محمد حامد الزلاط: الاستثمار الفندقي لا يُقاس بنسب الإشغال وحدها.. والأرباح الحقيقية تبدأ من كفاءة التشغيل

محمد الزلاط: ارتفاع أعداد السياح يعزز فرص الاستثمار الفندقي في مصر.. لكن تحقيق العائد المستدام يتطلب إدارة احترافية للمصروفات والإيرادات واختيار المشغل المناسب.

أكد المهندس محمد حامد الزلاط، رئيس مجلس إدارة الشركة الوطنية للإنشاءات والاستثمار العقاري، أن النمو الذي يشهده القطاع السياحي المصري يفتح آفاقًا جديدة أمام الاستثمار في الفنادق والوحدات الفندقية، مشيرًا إلى أن زيادة الحركة السياحية وحدها لا تكفي لضمان تحقيق عوائد استثمارية مرتفعة، ما لم يصاحبها تطوير حقيقي في منظومة الإدارة والتشغيل وتعظيم الإيرادات والسيطرة على المصروفات.

وأوضح الزلاط أن أحد أهم التحديات التي تواجه المستثمرين في القطاع الفندقي يتمثل في الخلط بين ارتفاع نسب الإشغال وتحقيق الأرباح الفعلية، مؤكدًا أن الفندق قد يحقق معدلات إشغال مرتفعة دون أن تنعكس بالضرورة على صافي العائد الذي يحصل عليه المستثمر.

وأشار إلى أن الاستثمار الفندقي يختلف بطبيعته عن الاستثمار العقاري التقليدي، لأنه يجمع بين امتلاك أصل عقاري وإدارة نشاط تشغيلي يومي يرتبط بجودة الخدمات وكفاءة العاملين وتكاليف الصيانة والتسويق والطاقة ومدى القدرة على تحقيق إيرادات مستمرة.

وشدد على أن مستقبل الاستثمار الفندقي في مصر يرتبط بقدرة المطورين والمستثمرين على الانتقال من مفهوم بيع الوحدات الفندقية إلى بناء نماذج استثمارية واضحة تحدد مصادر الإيرادات، ومسؤوليات التشغيل، وآليات توزيع العوائد، والمخاطر التي يتحملها كل طرف.

السياحة المصرية تحقق نموًا جديدًا.. وفرص الاستثمار الفندقي تتوسع

تأتي هذه الرؤية في ظل نمو القطاع السياحي المصري خلال عامي 2025 و2026، حيث أعلنت وزارة السياحة والآثار استقبال نحو 19 مليون سائح خلال عام 2025، بزيادة بلغت نحو 21% مقارنة بالعام السابق.

وفي سبتمبر 2026، أظهرت بيانات نشرها مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار بمجلس الوزراء وصول عدد السائحين إلى نحو 12.7 مليون سائح خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام، مقابل 12.2 مليون خلال الفترة نفسها من 2025.

كما أظهرت البيانات ارتفاع عدد المشروعات الفندقية قيد الإنشاء في مصر إلى 185 فندقًا تضم نحو 46 ألف غرفة خلال عام 2026، وفق البيانات المنقولة عن مجموعة W Hospitality.

وأوضح المهندس محمد حامد الزلاط أن هذه المؤشرات تعكس أهمية قطاع السياحة ضمن الأنشطة الاقتصادية القادرة على دعم الاستثمار وتوفير فرص العمل وتعزيز النشاط في قطاعات مرتبطة، مثل الإنشاءات والخدمات والنقل والتوريد والصناعات المختلفة.

وأشار إلى أن ارتفاع الطلب السياحي يخلق فرصًا حقيقية لتطوير الطاقة الفندقية، لكنه يفرض في الوقت نفسه ضرورة دراسة نوعية الطلب وموقع المشروع والمنافسة وطبيعة الشرائح المستهدفة.

وأكد أن نمو أعداد السياح على مستوى الجمهورية لا يعني بالضرورة تحقيق معدلات إشغال متساوية في جميع الفنادق أو المدن السياحية، لأن أداء كل مشروع يتأثر بموقعه ومستوى خدماته وقدرته على الوصول إلى العملاء.

لماذا لا تعني زيادة الإشغال الفندقي زيادة الأرباح بالضرورة؟

وأوضح الزلاط أن معدل الإشغال يمثل مؤشرًا مهمًا لقياس الطلب على الغرف الفندقية، لكنه لا يكشف بمفرده عن الأداء المالي الحقيقي للمشروع.

وأشار إلى أن الفندق قد يرفع نسبة الإشغال من خلال تخفيض أسعار الغرف أو تقديم عروض ترويجية مكثفة، وهو ما قد يؤدي إلى ارتفاع عدد الليالي المباعة دون تحقيق زيادة مماثلة في الإيرادات أو الأرباح.

وأضاف أن تقييم الأداء يحتاج إلى النظر في متوسط سعر الغرفة المباعة، وإجمالي إيرادات التشغيل، وتكاليف تقديم الخدمات، والمصروفات الإدارية، ومصاريف الصيانة والتسويق، بالإضافة إلى الالتزامات المالية المتعلقة بالأصل العقاري.

وأكد أن المستثمر يجب أن يفرق بين ثلاثة مستويات من الأداء المالي: الإيرادات التي يحققها الفندق، والأرباح التشغيلية الناتجة بعد خصم المصروفات، والتدفقات النقدية التي يمكن توزيعها فعليًا على المستثمرين بعد الالتزامات الأخرى.

وشدد على أن المؤشر الأكثر أهمية بالنسبة للمستثمر لا يتعلق فقط بعدد الغرف المشغولة، وإنما بقدرة المشروع على تحويل الإيرادات إلى أرباح وتدفقات نقدية مستدامة.

متوسط سعر الغرفة والعائد على الغرف المتاحة.. مؤشرات لا يجب تجاهلها

ولفت المهندس محمد حامد الزلاط إلى ضرورة الاهتمام بالمؤشرات المالية المتخصصة في صناعة الضيافة، وفي مقدمتها متوسط سعر الغرفة اليومي، المعروف باسم ADR، والإيراد لكل غرفة متاحة، المعروف باسم RevPAR.

وأوضح أن هذه المؤشرات تساعد على تقييم العلاقة بين أسعار البيع ومعدلات الإشغال، بدلًا من الاعتماد على أحدهما بصورة منفردة.

فعلى سبيل المثال، إذا حقق فندق معدل إشغال يبلغ 80% بمتوسط سعر يومي للغرفة قدره 2000 جنيه، فإن الإيراد لكل غرفة متاحة يبلغ 1600 جنيه.

وفي المقابل، قد يحقق فندق آخر معدل إشغال أقل يبلغ 60%، لكنه يبيع الغرفة بمتوسط 2800 جنيه، ليصل الإيراد لكل غرفة متاحة إلى 1680 جنيهًا.

ويُعد هذا مثالًا حسابيًا توضيحيًا، وليس بيانات أداء لفنادق فعلية، كما أنه لا يكفي وحده لتحديد أي الفندقين أكثر ربحية.

وأشار الزلاط إلى أن هذا المثال يوضح أهمية التسعير وإدارة الإيرادات إلى جانب رفع معدلات الإشغال، لأن زيادة عدد النزلاء ليست دائمًا الطريق الوحيد لتحسين الأداء الاقتصادي.

وأكد أن التقييم النهائي يجب أن يمتد إلى تكلفة خدمة كل غرفة، وكفاءة المصروفات، ومدى قدرة المشروع على الاحتفاظ بهامش ربح مناسب.

المستثمر في الوحدات الفندقية يحتاج إلى فهم نموذج التشغيل قبل الشراء

وأشار المهندس محمد حامد الزلاط إلى أن الاستثمار في الوحدات الفندقية أصبح أحد الأنماط التي تستقطب اهتمام المستثمرين الراغبين في الجمع بين ملكية العقار والحصول على دخل من تشغيله.

لكنه شدد على ضرورة التمييز بين ملكية الوحدة الفندقية وامتلاك حق الحصول على إيرادات أو أرباح ناتجة عن تشغيلها، لأن طبيعة العلاقة تختلف وفقًا للعقود ونموذج الاستثمار.

وأوضح أن بعض المشروعات تعتمد على تجميع إيرادات الوحدات وإدارتها من خلال مشغل واحد، مع توزيع العوائد وفق قواعد محددة، بينما قد تعتمد مشروعات أخرى على نماذج تعاقد مختلفة.

وأكد أن المستثمر يحتاج قبل التعاقد إلى معرفة الجهة المسؤولة عن التشغيل، وكيفية احتساب الإيرادات، ونسب المصروفات والرسوم، وطبيعة التزامات الصيانة والتجديد، وآليات توزيع الأرباح.

وأضاف أن الحديث عن عوائد استثمارية مرتفعة دون توضيح افتراضات الإشغال والتسعير والتكاليف قد يؤدي إلى تكوين توقعات لا تعكس الأداء الاقتصادي الفعلي للمشروع.

وشدد على أن الشفافية في عرض نموذج الاستثمار تمثل عنصرًا أساسيًا في حماية المستثمر وتعزيز الثقة في قطاع الوحدات الفندقية.

التشغيل الفندقي صناعة مستقلة تحتاج إلى إدارة احترافية

وأوضح الزلاط أن إدارة الفنادق والوحدات الفندقية تختلف جذريًا عن أعمال إدارة وصيانة المباني التقليدية، نظرًا إلى طبيعة الخدمات اليومية وحجم التفاعل المباشر مع العملاء.

وأشار إلى أن النشاط الفندقي يحتاج إلى منظومة متكاملة تشمل الاستقبال والحجوزات وخدمة الغرف والنظافة والصيانة والأمن والتسويق وإدارة المبيعات ومتابعة تقييمات النزلاء.

وأضاف أن استمرار جودة الخدمة يمثل عنصرًا أساسيًا في الحفاظ على السمعة التجارية للفندق وقدرته على المنافسة، لأن تراجع مستوى الخدمات قد يؤثر بصورة مباشرة في معدلات الحجز والأسعار المستقبلية.

وأكد أن اختيار المشغل الفندقي يجب ألا يقوم على شهرة العلامة التجارية وحدها، وإنما على خبرته في إدارة نوعية المشروع، وقدرته على الوصول إلى الأسواق المستهدفة، وكفاءة أنظمة الحجز والتسويق وإدارة المصروفات.

ولفت إلى أن العلاقة بين مالك الأصل والمشغل تحتاج إلى تحديد واضح للمسؤوليات ومؤشرات الأداء، حتى تتمكن الإدارة من تحقيق التوازن بين جودة الخدمات والحفاظ على العائد الاقتصادي للمستثمر.

محمد حامد الزلاط: تكلفة التشغيل قد تلتهم جزءًا كبيرًا من إيرادات الفندق

وأشار المهندس محمد حامد الزلاط إلى أن أحد التحديات الأساسية التي تواجه الاستثمار الفندقي يتمثل في ارتفاع التكاليف التشغيلية، خاصة المصروفات المرتبطة بالعمالة والطاقة والمرافق والصيانة والمستلزمات الفندقية.

وأوضح أن بعض المستثمرين يركزون على الإيرادات الإجمالية المتوقعة دون تحليل كافٍ لمصاريف التشغيل أو الالتزامات الرأسمالية المستقبلية.

وأكد أن الفنادق تحتاج إلى إنفاق مستمر للحفاظ على مستوى الخدمات وتجديد الأثاث والمعدات والتجهيزات، ما يجعل إعداد مخصصات دورية للتجديد والإحلال جزءًا أساسيًا من التخطيط المالي.

وأضاف أن إدارة التكلفة لا ينبغي أن تقوم على تقليص الخدمات بصورة تؤثر في تجربة النزيل، وإنما على تحسين كفاءة التشغيل، وتقليل الهدر، وترشيد استهلاك الطاقة، وتطوير أنظمة المشتريات ومراقبة الأداء.

ولفت إلى أن أي وفر في المصروفات يجب أن يخضع للتقييم وفق تأثيره في جودة الخدمة والإيرادات المستقبلية، لأن خفض الإنفاق بصورة غير مدروسة قد يؤدي إلى تراجع القدرة التنافسية للمشروع.

هل تختلف جدوى الاستثمار في فندق كامل عن شراء وحدة فندقية؟

وأوضح الزلاط أن هناك اختلافات جوهرية بين الاستثمار المباشر في إنشاء أو امتلاك فندق كامل وبين شراء وحدة داخل مشروع فندقي تديره شركة متخصصة.

وأشار إلى أن مالك الفندق الكامل يتحمل عادةً مسؤوليات استثمارية وتشغيلية أوسع، تشمل الإنشاء والتجهيز والتمويل واختيار المشغل ومتابعة الأداء المالي وتخصيص النفقات الرأسمالية.

أما المستثمر في وحدة فندقية، فقد يكون دوره أقرب إلى امتلاك أصل والحصول على حصة من العوائد وفقًا للعقد، مع اختلاف درجة تحمله للمخاطر والمصروفات وطبيعة حقوقه والتزاماته.

وأكد أن المفاضلة بين النموذجين لا يجب أن تعتمد على قيمة الاستثمار الأولية وحدها، وإنما على طبيعة المخاطر والسيولة والالتزامات طويلة الأجل والعائد المتوقع بعد خصم المصروفات.

وأشار إلى أهمية مراجعة العقود الخاصة بالانتفاع والتشغيل وإعادة البيع، إلى جانب دراسة سيناريوهات انخفاض الإشغال أو تغير متوسط أسعار الغرف.

وشدد على أن القرار الاستثماري الرشيد يبدأ بفهم النموذج المالي والتعاقدي، لا بمجرد الانجذاب إلى توقعات العائد.

القاهرة والعاصمة الإدارية والمدن السياحية.. فرص مختلفة وليست سوقًا واحدة

وأوضح المهندس محمد حامد الزلاط أن طبيعة الطلب الفندقي تختلف بين المناطق السياحية والترفيهية والمدن التي تستقبل حركة الأعمال والمؤتمرات والأنشطة الإدارية.

وأشار إلى أن فنادق القاهرة والجيزة تستفيد من تنوع الحركة السياحية والثقافية والتجارية، بينما ترتبط بعض المدن الساحلية بدرجة أكبر بمواسم السفر والترفيه والطلب القادم من الأسواق الدولية.

وأضاف أن العاصمة الإدارية الجديدة تمثل سوقًا يحتاج إلى دراسة مستقلة لتطور الطلب المرتبط بالأعمال والفعاليات والمؤسسات والشركات، دون افتراض أن التوسع العمراني وحده يكفي لضمان جدوى إنشاء الفنادق.

وفي هذا السياق، أشار تقرير JLL عن سوق الضيافة بالقاهرة خلال الربع الثاني من عام 2026 إلى وصول إجمالي المعروض الفندقي إلى نحو 29.2 ألف غرفة، مع إضافة قرابة 207 غرف خلال الربع، ووجود نحو 1277 غرفة إضافية ضمن خطط عام 2026.

وأكد الزلاط أن المستثمر الفندقي يجب أن يدرس مصادر الطلب الفعلية لكل منطقة، ومتوسط مدة الإقامة، والمنافسة، والموسمية، ومدى توافر الخدمات التي تدعم تجربة النزيل.

وشدد على أن اختيار الموقع الفندقي لا يعتمد فقط على القرب من المعالم أو المشروعات الكبرى، وإنما على قدرته على جذب فئات محددة من العملاء بصورة مستمرة.

الشراكة بين المطور والمشغل.. من المسؤول عن تحقيق العائد؟

وأشار المهندس محمد حامد الزلاط إلى أن تطوير المشروعات الفندقية يحتاج إلى توزيع واضح للمسؤوليات بين الأطراف المشاركة، بما يشمل المطور العقاري ومالك الأصل والمشغل والمستثمر.

وأوضح أن المطور يتحمل مسؤولية تقديم منتج عقاري متوافق مع متطلبات النشاط الفندقي، بينما يتولى المشغل إدارة الخدمات والموارد والإيرادات وفقًا لطبيعة التعاقد.

وأكد أن نجاح العلاقة يتطلب وضوح أسس احتساب أتعاب الإدارة، والحوافز المرتبطة بالأداء، والميزانيات التشغيلية، والحقوق المتعلقة بمراجعة النتائج واتخاذ القرارات الاستثمارية.

وأضاف أن وجود علامة تشغيل عالمية أو محلية ذات خبرة قد يساعد على تحسين فرص المشروع، لكنه لا يمثل في حد ذاته ضمانًا لتحقيق نسبة إشغال أو عائد استثماري محدد.

وشدد على أهمية أن تسبق دراسة نموذج التشغيل مرحلة التصميم والتنفيذ، حتى تتناسب المساحات والتجهيزات والخدمات مع الاحتياجات التشغيلية والاقتصادية الفعلية.

كيف يمكن حماية العائد الاستثماري للفنادق على المدى الطويل؟

وأوضح الزلاط أن نجاح الاستثمار الفندقي يحتاج إلى رؤية تتجاوز الإيرادات المتوقعة خلال السنوات الأولى من التشغيل.

وأشار إلى ضرورة وضع خطط مالية تتضمن سيناريوهات مختلفة للإشغال والتسعير وتكاليف الخدمات، إلى جانب مخصصات الصيانة والتجديد والتطوير.

وأكد أن المتابعة المستمرة للأداء تساعد المستثمر على التمييز بين نمو الإيرادات الناتج عن زيادة الطلب وتحسن الأسعار، وبين النمو الذي يصاحبه ارتفاع كبير في التكاليف.

كما شدد على أهمية التقييم الدوري للعقود التشغيلية وخطط التسويق وتجربة النزلاء، لأن المحافظة على قيمة الأصل الفندقي تتطلب قدرة مستمرة على المنافسة والتطوير.

ولفت إلى أن الاستثمار الفندقي الناجح يحتاج إلى صبر استثماري وانضباط مالي، خاصة أن التدفقات النقدية قد تتأثر بالمواسم السياحية والظروف الاقتصادية ومستوى المنافسة.

محمد حامد الزلاط: صناعة الضيافة فرصة للاقتصاد المصري بشرط تحويل النمو إلى أرباح مستدامة

واختتم المهندس محمد حامد الزلاط رؤيته بالتأكيد على أن النمو السياحي الذي تشهده مصر يمثل فرصة مهمة لتعزيز دور القطاع الخاص في تطوير وإدارة المنشآت الفندقية ورفع كفاءة الأصول السياحية.

وأشار إلى أن زيادة الطاقة الفندقية ينبغي أن ترتبط بدراسات طلب حقيقية، ونماذج تشغيل واضحة، ومعايير جودة قادرة على جذب السائحين والحفاظ على رضاهم.

وشدد على أن الاستثمار الفندقي ليس مجرد نشاط عقاري يهدف إلى إنشاء غرف ووحدات وبيعها، وإنما نشاط اقتصادي متكامل يرتبط بالسياحة والخدمات والتشغيل والعمالة والإدارة المالية.

وأكد أن مستقبل القطاع سيكون أكثر ارتباطًا بكفاءة تحويل الطلب السياحي إلى إيرادات وأرباح وتدفقات نقدية مستدامة، مع الحفاظ على جودة المنتج الفندقي وقيمته الاستثمارية.

واختتم بالتأكيد على أن:

«النجاح الحقيقي في الاستثمار الفندقي لا يُقاس بعدد الغرف التي تم إنشاؤها، ولا بنسبة الإشغال وحدها، وإنما بقدرة المشروع على تقديم خدمة تنافسية وتحقيق عائد اقتصادي حقيقي ومستدام للمستثمر، مع الحفاظ على قيمة الأصل الفندقي على المدى الطويل».